대출 규제 끝판왕 DSR 규제란?!

대출 규제 끝판왕 DSR 규제란?!

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안녕하세요^^

요즘 대출규제에 대해서 말이 참 많지요? 그중에서도 대출 규제의 끝판왕이라고 불리우는 DSR 규제란 무엇일까요?

 

DSR은 Debt Service Ratio로 총부채원리금상환비율입니다.
모든대출원리금을 소득으로 나눈 비율이라고 보면 됩니다.

DTI가 담보대출 원리금 비율을 소득으로 나눈다고 봤을 때, DSR은 다른 대출까지 다 본다고 생각하시면 됩니다.
당연히 조금 더 높은 강도의 규제인 것은 사실입니다.

 

이미 은행권에 도입 됀 고위험 총부채원리금상환비율(DSR) 기준은 대출규제의 ‘끝판왕’으로 불립니다. 기준을 얼마나 빠듯하게 잡느냐에 따라 부동산시장에 공급되는 유동성을 급격하게 차단하는 효과를 낼 수 있지요.

 

사실 DSR은 규제 지표라기 보다는 금융회사의 관리 지표라고 보는게 맞습니다.
그리고 총부채를 보기 전에 우선 주택담보대출은 신DTI 심사에서 벌써 다 걸려버립니다.

DSR 도입하면서 가장큰 타격을 입는 분들은 분양권 대출을 가지고 있는 분들이 대출 허용이 불가해질수도 있습니다.
전세자금 빼고. 모든 대출에 포함된다고 생각하시면 됩니다.

 

DSR 정리를 하자면.
우선 새로운 규제 도입은 맞습니다.
두번째, 대출 규제보다는 금융회사 관리지표입니다.
세번째, 주택담보대출 진행 시 실수요자들에게 미치는 영향은 미비합니다.
네번째, DSR 규제 이전에 대부분이 신DTI 규제에 걸려서 대출이 불가합니다.
다섯번째, 중도금대출이 있으신 분들에게는 영향을 미칠 가능성이 높습니다.

아직 정확한 결론이 나온 것은 없습니다. 이미 시행은 되었지만 아직 결과물들이 많이 나오지 않은 규제입니다. 하지만, 실질적으로 계산을 진행해보니, 담보대출보다는 중도금 있으신 분들에게 여파가 조금 더 큰 규제입니다.
장기적으로 본다면 부동산 시장이 대출 규제로 조금 더 여파가 있을 가능성이 많아졌습니다.
중도금 시장까지 막힐 가능성이 높아졌습니다.

부동산투자에 앞서 정확한 자금력 분석과 대출 현황 체크는 필수 품목입니다.

현재 무주택자는 서울 등 투기지역·투기과열지구에서 집을 살 때 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용 받습니다. 10억원 아파트를 살 때 LTV로는 4억원가량 대출이 가능하지만 DTI 기준까지 충족해야 합니다. 단순 계산하면 연 소득 5000만원인 대출자의 경우 연간 원리금상환액이 2000만원을 넘을 수 없다는 겁니다.

이 규제 그물망에 DSR이 가세하면 한층 빡빡해집니다. 은행권은 지난 3월부터 DSR을 자율 운영해 왔습니다. 통상 고위험 DSR 기준을 100∼150%로 잡아 왔는데 금융 당국은 70∼80%로 강화하는 방안을 검토 중이라고 합니다. 부동산시장 상황에 따라 기준을 더 낮출 수도 있습니다.

DSR은 DTI보다 강한 규제지요. DSR은 마이너스통장 등 신용대출까지 원리금상환액에 포함시키며, 연 소득 5000만원이면서 주택담보대출의 연간 원리금상환액이 2000만원인 A씨를 예로 들어봅시다. A씨는 한도 5000만원 마이너스통장, 신용대출 1억원(연 4% 금리)도 추가로 있습니다. DTI는 주택담보대출의 연간 원리금상환액과 신용대출 이자만 계산하지요. 이와 달리 DSR은 거의 모든 대출의 원리금을 따진다는 겁니다. 마이너스통장은 한 푼도 안 썼어도 총 한도를 10년으로 나눠 대출 원금으로 간주합니다. 신용대출은 1년간 내야 할 이자에 원금을 10년으로 나눠 산정합니다.

이렇게 따지면 3900만원(주택담보대출 2000만원, 마이너스통장 500만원, 신용대출로 1년간 내야 할 이자 400만원, 신용대출 원금 1000만원)이 연간 원리금상환액으로 잡히게 됩니다. DSR로 계산하면 무려 78%가 됩니다. 금융위가 고위험 DSR 기준을 70%로 정하면 A씨는 사실상 추가 대출이 불가능하다고 보면 됩니다. 다만 금융 당국은 고위험 DSR을 LTV, DTI 규제처럼 반드시 지켜야 할 규정이 아닌 일종의 참고지표로 유연하게 활용할 계획이라고 합니다. 실수요자 피해를 최대한 막겠다는 취지인데 글쎄요...

 

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추가로 6월부터 약관대출도 DSR에 넣는다고 합니다.

6월부터는 보험 계약대출(약관대출)을 받은 사람은 주택담보대출이나 신용대출 등 추가 대출을 받기 어려워집니다. 금융당국이 약관대출을 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 대상에 넣기로 했기 때문이지요.

 

25일 금융권에 따르면 금융위원회는 오는 6월 3일 시행하는 2금융권 DSR 규제에 보험 약관대출을 포함하기로 했다고 합니다. 약관대출을 받은 사람이 다른 가계대출을 추가로 받는 경우 DSR 계산 시 약관대출 잔액을 부채에 합산하겠다는 것인데요. 지난해 9월부터 보험권에 DSR을 시범운용 할 때는 “확실한 담보가치가 있다”는 이유는 약관대출은 규제 대상에서 제외했었습니다. 약관대출은 보험사가 보험계약자에게 해 주는 대출로 보험계약을 깰 경우 받을 수 있는 해지환급금의 50~95% 내에서 돈을 빌려주는 상품입니다. 대출심사 없이 24시간 전화로 대출신청이 가능하고 중도상환 수수료도 없어 급전이 필요한 서민이나 직장인이 주로 이용했지요.

 

금융당국이 2금융권 DSR을 시행하면서 약관대출을 규제 대상에 넣으려는 이유는 ‘풍선효과’를 우려해서 입니다. 약관대출 잔액은 지난해 말 기준 약 64조원으로 전년도 말 59조원보다 5조원 가량 늘었습니다. 은행권에 DSR을 도입하고 상호금융권에서 DSR 시범운영을 한 지난해 10월~12월 석달간 약관대출이 2조원 급증했습니다. 연간 증가율은 8.4%로 지난해 가계대출 평균 증가율 6.7%를 웃돌았지요.

 

금융당국은 ‘확실한 담보’가 있는 은행의 예·적금담보대출과 유가증권담보대출도 지난해 10월부터 DSR 규제 대상에 넣었습니다. “담보가치가 확실해 대출금을 갚지 않을 가능성이 낮더라도 대출자의 순자산이 감소할 수 있다”는 점을 고려한 것이지요. 이 연장선상에서 약관대출도 규제해야 한다는 논리가 나왔습니다.

 

금융당국은 약관대출만 단독으로 받는 경우는 DSR 예외 적용을 하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌습니다. 약관대출은 은행의 예·적금담보대출과 달리 보험약관에 따라 보험계약자가 대출을 원하면 별도의 대출심사 없이 무조건 돈을 빌려줘야 하기 때문입니다. 예컨대 보험사가 “연소득이 낮다”, “기존 대출이 너무 많다”는 등의 이유로 대출을 거절할 수 없다라는 거지요. 과거 대법원에서 “약관대출은 보험금을 미리 당겨 쓰는 ‘선지급금’에 해당한다”고 판결한 적이 있어 약관대출을 받을 때는 별도의 소득증빙 자료도 낼 필요가 없습니다.

이처럼 규제가 계속 되는 가운데 점점 대출 받기가 어려워지고 있습니다.

이것이 추후 좋은 결과로 돌아올지는 지켜봐야겠습니다.